В мире криптовалют, эффективность средств и альтернативные издержки важнее всего, что заставляет всё больше людей переосмысливать традиционное представление о том, что «покупка жилья равносильна инвестициям». Для некоторых опытных игроков в мире криптовалют покупка жилья больше не является финансовым финалом в жизни, а может стать самой большой ловушкой в распределении активов. Когда китайский рынок недвижимости сталкивается со структурными рисками, возможно, взгляд с точки зрения шифрования поможет нам увидеть правду.
Эффективность капитала — это главное: покупка жилья становится «ложным спросом»?
Шифрование OG @yuyue_chris делится, что после входа в мир шифрования его представления об управлении активами полностью изменились, и он стал стремиться к учету альтернативных издержек и оптимальному распределению средств. Он считает, что до тех пор, пока активы не будут полностью накоплены, покупка жилья — это в корне «ложный спрос».
Если взять в качестве примера недвижимость стоимостью 10 миллионов юаней, если годовая процентная ставка по облигациям США составляет 4%, это эквивалентно потенциальным потерям в размере 400 000 юаней в год, что составляет 4 миллиона юаней через десять лет. Аренда дома той же стоимости стоит всего около 10 000 юаней в месяц, а общая стоимость составляет около 1,2 млн юаней через десять лет. С точки зрения эффективности капитала, аренда намного лучше, чем покупка дома, без ущерба для ликвидности и будущих возможностей.
Если нет жесткой необходимости, такой как рождение детей, современные люди могут вести комфортную жизнь на основе аренды жилья и не должны быть связаны традиционным мнением о том, что "покупка жилья — это цель в жизни".
Куплено жилье или долговые обязательства? Иллюзия рычагов на китайском рынке недвижимости
Шифрование KOL шифрования Вэйтуо подходит к вопросу с более макроэкономической точки зрения, критикуя китайскую недвижимость, которая по сути является финансовой иллюзией, созданной в сотрудничестве правительства, банков и застройщиков. Он указывает на то, что прибыль строительных компаний поглощается на 45% налогом на прирост стоимости земли, и с учетом стоимости банковских кредитов фактическая рентабельность часто оказывается низкой, всего лишь в однозначных цифрах.
Однако, девелоперы продолжают наступать, потому что могут использовать финансирование с наращиванием плеча:
Вся система зависит от стабильности цен на новостройки и вторичное жилье, на самом деле это «малая лошадка, тянущая большой воз» в виде сплита. Когда цены на жилье в конце не выдерживают, даже в таких горячих зонах, как Линьлуньвань в Сучжоу или Чжанчзян в Шанхае, наблюдаются резкие падения или сокращения вдвое, вся房地产 уже находится на грани.
Безграничный кредит: финансовый ад, уникальный для Китая
В его глазах, покупатели на самом деле покупают 90% местных долгов плюс 10% строительных расходов. Ипотечные кредиты в Китае также содержат редчайшее в мире условие «безграничной ответственности». Даже если цены на жилье обрушатся и недвижимость будет продана с аукциона, оставшиеся долги все равно должны быть погашены индивидуумом, иначе он будет внесен в список «должников», что серьезно повлияет на будущую занятость и жизнь.
В сравнении с этим, многие страны, такие как США, Австралия и Канада, используют «кредиты с ограниченной ответственностью», и если стоимость недвижимости не покрывает кредит, заемщик может выбрать передачу дома для ограничения убытков, и максимальные потери ограничиваются самой недвижимостью. Это также делает китайских покупателей жилья более уязвимыми финансовыми заложниками в условиях экономического спада.
Данные MSCI раскрывают: китайский рынок недвижимости вступил в долгосрочный медвежий рынок.
Согласно последнему отчету MSCI о «Индексе недвижимости MSCI China A», акции китайской недвижимости с 2016 года показывают плохие результаты, и к маю 2025 года годовая доходность составит -8,8%, максимальное падение за пять лет достигло 73%. В индекс входят 6 крупных девелоперских компаний, включая Vanke, China Resources и Poly.
Отчет указывает, что с 2020 по 2024 год этот сектор будет иметь отрицательный рост в течение пяти последовательных лет, а в 2023 году он упадет на 31,75%. Кроме того, хотя дивидендная доходность составляет почти 3%, общий коэффициент P/E ( отрицательный, а коэффициент P/B ) всего 0,62, что отражает пессимистичный настрой рынка по отношению к перспективам строительных компаний.
Волатильность сектора недвижимости крайне высока, коэффициент Шарпа (Sharpe Ratio) отрицателен, что означает, что его вознаграждение недостаточно для компенсации риска, с точки зрения количественных данных он уже потерял свою «инвестиционную» природу. Это не просто краткосрочное давление, а признак структурной рецессии.
(Блэкрок уходит? Продажа последнего офисного здания в Шанхае со скидкой 30%, готовится к полному выходу с рынка недвижимости Китая)
Тайваньская ситуация: низкие арендные ставки, высокие цены на жильё
Если взглянуть на ситуацию на Тайване, то также возникает проблема неправильного распределения капитала на рынке недвижимости. Согласно статистике Министерства внутренних дел, среднее соотношение цен на жилье к доходам в Тайване достигло 9,6 раза, в то время как в Тайбэе это число превышает 15 раз, что намного выше международного разумного уровня от 2 до 3 раз, что показывает, что молодым людям крайне сложно купить жилье.
Кроме того, доходность аренды составляет всего около 1,5% до 2%. Иными словами, арендаторы должны заплатить менее 2% от стоимости недвижимости, чтобы насладиться тем же пространством и условиями жизни.
Кроме того, политика правительства по контролю за рынком жилья становится все менее благоприятной для покупателей. С введением налога на недвижимость, налога на пустующие дома и налога на владение несколькими квартирами, их высокие затраты на перепродажу и отсутствие денежного потока от собственного жилья также станут очевидными.
Для молодых людей, чувствительных к эффективности капитала, аренда жилья не только снижает финансовое давление, но и позволяет гибко направлять средства в другие более доходные рынки, такие как фондовый рынок или мир криптовалют.
В условиях высоких цен на жилье и низкой доходности покупка жилья для многих больше не является финансовой целью, а представляет собой высокозатратное потребительское поведение.
С точки зрения мира криптовалют, покупка жилья равносильна задолженности?
Для инвесторов в мир криптовалют ликвидность активов, доходность и управление рисками гораздо важнее, чем «чувство безопасности» или традиционные ценности. Исходя из этой логики, недвижимость действительно постепенно теряет свои реальные свойства «инвестиций» и превращается в высокозатратное и низкодоходное долговое размещение.
Автор считает, что решение о покупке жилья не следует принимать, опираясь только на жизненные этапы, а прежде всего надо задать себе вопросы о назначении покупки, ее определении и стремлениях в жизни.
Эта статья рассматривает инвестиции в недвижимость в Китае и Тайване с точки зрения мира криптовалют: лучше арендовать или покупать жилье? Впервые опубликовано в Chain News ABMedia.
Содержание носит исключительно справочный характер и не является предложением или офертой. Консультации по инвестициям, налогообложению или юридическим вопросам не предоставляются. Более подробную информацию о рисках см. в разделе «Дисклеймер».
С точки зрения мира криптовалют, инвестиции в недвижимость в Китае и Тайване: лучше арендовать или покупать?
В мире криптовалют, эффективность средств и альтернативные издержки важнее всего, что заставляет всё больше людей переосмысливать традиционное представление о том, что «покупка жилья равносильна инвестициям». Для некоторых опытных игроков в мире криптовалют покупка жилья больше не является финансовым финалом в жизни, а может стать самой большой ловушкой в распределении активов. Когда китайский рынок недвижимости сталкивается со структурными рисками, возможно, взгляд с точки зрения шифрования поможет нам увидеть правду.
Эффективность капитала — это главное: покупка жилья становится «ложным спросом»?
Шифрование OG @yuyue_chris делится, что после входа в мир шифрования его представления об управлении активами полностью изменились, и он стал стремиться к учету альтернативных издержек и оптимальному распределению средств. Он считает, что до тех пор, пока активы не будут полностью накоплены, покупка жилья — это в корне «ложный спрос».
Если взять в качестве примера недвижимость стоимостью 10 миллионов юаней, если годовая процентная ставка по облигациям США составляет 4%, это эквивалентно потенциальным потерям в размере 400 000 юаней в год, что составляет 4 миллиона юаней через десять лет. Аренда дома той же стоимости стоит всего около 10 000 юаней в месяц, а общая стоимость составляет около 1,2 млн юаней через десять лет. С точки зрения эффективности капитала, аренда намного лучше, чем покупка дома, без ущерба для ликвидности и будущих возможностей.
Если нет жесткой необходимости, такой как рождение детей, современные люди могут вести комфортную жизнь на основе аренды жилья и не должны быть связаны традиционным мнением о том, что "покупка жилья — это цель в жизни".
Куплено жилье или долговые обязательства? Иллюзия рычагов на китайском рынке недвижимости
Шифрование KOL шифрования Вэйтуо подходит к вопросу с более макроэкономической точки зрения, критикуя китайскую недвижимость, которая по сути является финансовой иллюзией, созданной в сотрудничестве правительства, банков и застройщиков. Он указывает на то, что прибыль строительных компаний поглощается на 45% налогом на прирост стоимости земли, и с учетом стоимости банковских кредитов фактическая рентабельность часто оказывается низкой, всего лишь в однозначных цифрах.
Однако, девелоперы продолжают наступать, потому что могут использовать финансирование с наращиванием плеча:
Вся система зависит от стабильности цен на новостройки и вторичное жилье, на самом деле это «малая лошадка, тянущая большой воз» в виде сплита. Когда цены на жилье в конце не выдерживают, даже в таких горячих зонах, как Линьлуньвань в Сучжоу или Чжанчзян в Шанхае, наблюдаются резкие падения или сокращения вдвое, вся房地产 уже находится на грани.
Безграничный кредит: финансовый ад, уникальный для Китая
В его глазах, покупатели на самом деле покупают 90% местных долгов плюс 10% строительных расходов. Ипотечные кредиты в Китае также содержат редчайшее в мире условие «безграничной ответственности». Даже если цены на жилье обрушатся и недвижимость будет продана с аукциона, оставшиеся долги все равно должны быть погашены индивидуумом, иначе он будет внесен в список «должников», что серьезно повлияет на будущую занятость и жизнь.
В сравнении с этим, многие страны, такие как США, Австралия и Канада, используют «кредиты с ограниченной ответственностью», и если стоимость недвижимости не покрывает кредит, заемщик может выбрать передачу дома для ограничения убытков, и максимальные потери ограничиваются самой недвижимостью. Это также делает китайских покупателей жилья более уязвимыми финансовыми заложниками в условиях экономического спада.
Данные MSCI раскрывают: китайский рынок недвижимости вступил в долгосрочный медвежий рынок.
Согласно последнему отчету MSCI о «Индексе недвижимости MSCI China A», акции китайской недвижимости с 2016 года показывают плохие результаты, и к маю 2025 года годовая доходность составит -8,8%, максимальное падение за пять лет достигло 73%. В индекс входят 6 крупных девелоперских компаний, включая Vanke, China Resources и Poly.
Отчет указывает, что с 2020 по 2024 год этот сектор будет иметь отрицательный рост в течение пяти последовательных лет, а в 2023 году он упадет на 31,75%. Кроме того, хотя дивидендная доходность составляет почти 3%, общий коэффициент P/E ( отрицательный, а коэффициент P/B ) всего 0,62, что отражает пессимистичный настрой рынка по отношению к перспективам строительных компаний.
Волатильность сектора недвижимости крайне высока, коэффициент Шарпа (Sharpe Ratio) отрицателен, что означает, что его вознаграждение недостаточно для компенсации риска, с точки зрения количественных данных он уже потерял свою «инвестиционную» природу. Это не просто краткосрочное давление, а признак структурной рецессии.
(Блэкрок уходит? Продажа последнего офисного здания в Шанхае со скидкой 30%, готовится к полному выходу с рынка недвижимости Китая)
Тайваньская ситуация: низкие арендные ставки, высокие цены на жильё
Если взглянуть на ситуацию на Тайване, то также возникает проблема неправильного распределения капитала на рынке недвижимости. Согласно статистике Министерства внутренних дел, среднее соотношение цен на жилье к доходам в Тайване достигло 9,6 раза, в то время как в Тайбэе это число превышает 15 раз, что намного выше международного разумного уровня от 2 до 3 раз, что показывает, что молодым людям крайне сложно купить жилье.
Кроме того, доходность аренды составляет всего около 1,5% до 2%. Иными словами, арендаторы должны заплатить менее 2% от стоимости недвижимости, чтобы насладиться тем же пространством и условиями жизни.
Кроме того, политика правительства по контролю за рынком жилья становится все менее благоприятной для покупателей. С введением налога на недвижимость, налога на пустующие дома и налога на владение несколькими квартирами, их высокие затраты на перепродажу и отсутствие денежного потока от собственного жилья также станут очевидными.
Для молодых людей, чувствительных к эффективности капитала, аренда жилья не только снижает финансовое давление, но и позволяет гибко направлять средства в другие более доходные рынки, такие как фондовый рынок или мир криптовалют.
В условиях высоких цен на жилье и низкой доходности покупка жилья для многих больше не является финансовой целью, а представляет собой высокозатратное потребительское поведение.
С точки зрения мира криптовалют, покупка жилья равносильна задолженности?
Для инвесторов в мир криптовалют ликвидность активов, доходность и управление рисками гораздо важнее, чем «чувство безопасности» или традиционные ценности. Исходя из этой логики, недвижимость действительно постепенно теряет свои реальные свойства «инвестиций» и превращается в высокозатратное и низкодоходное долговое размещение.
Автор считает, что решение о покупке жилья не следует принимать, опираясь только на жизненные этапы, а прежде всего надо задать себе вопросы о назначении покупки, ее определении и стремлениях в жизни.
Эта статья рассматривает инвестиции в недвижимость в Китае и Тайване с точки зрения мира криптовалют: лучше арендовать или покупать жилье? Впервые опубликовано в Chain News ABMedia.