从币圈视角看中国和台湾的房地产投资：租房还是买房好？

在币圈，资金效率与机会成本重于一切，这让越来越多人开始重新审视传统的「买房等于投资」观念。对某些币圈资深玩家来说，买房不再是人生的财务终点，更可能成为资产配置中的最大陷阱。当中国房市面临结构性风险，从加密视角出发，或许能帮助我们看清真相。

资金效益为王：买房成为「伪需求」？

加密 OG @yuyue_chris 分享，他进入加密领域后，对资产管理的观念彻底转变，对机会成本与资金最优配置产生追求。他认为，在资产尚未充分积累前，买房根本是「伪需求」。

以一间价值 1,000 万人民币的房产为例，若以美债年利率 4% 计算，等于每年损失 40 万元的潜在利息，十年则高达 400 万元。而租下同样价值的房子，每月仅需约 1 万元，十年总花费约 120 万元。以资金效率来看，租房远优于购屋，且不会牺牲流动性与未来选择权。

若无生育等刚性需求，现代人收入在租房的基础上已能够过上舒适的生活，不应被传统「买房是人生目标」的观念绑架。

买的是房还是债？中国房市的杠杆幻象

加密 KOL 加密韦驮则从更宏观的制度面切入，批评中国房地产本质上是一场由政府、银行与房地产商联手编织的资金幻术。他指出，房产企业利润被 45% 的土地增值税吞噬，再加上银行贷款成本，实际利润率往往低到只有个位数。

然而，房地产商却仍前仆后继，原因是能靠融资叠加杠杆：

整个系统仰赖商品房与二手房价格稳住，实际上是「小马拉大车」的拆分盘。当末端房价撑不住，连苏州的玲珑湾或上海张江等一线热区都出现腰斩或大幅下跌时，整个房市已岌岌可危。

无限责任贷款：中国独有的财务地狱

在他眼中，购房者其实买下的是 90% 的地方债加上 10% 的建筑成本。中国的房屋抵押贷款更存在全球罕见的「无限责任」条款。即便房价暴跌、房产被法拍，剩余债务仍需由个人偿还，否则将被列为「失信人」，严重影响未来就业与生活。

相比之下，许多国家如美国、澳洲、加拿大采用的是「有限责任贷款」，一旦房产价值无法覆盖贷款，借款人可选择交屋止损，最大损失止于房产本身。这也使中国购房者在经济下行时成为更脆弱的财务人质。

MSCI 数据揭露：中国房市已进入长期熊市

根据 MSCI 最新发布的《MSCI China A 房地产指数》报告，中国房地产股自 2016 年以来整体表现惨淡，至 2025 年 5 月为止年化报酬为 -8.8%，五年最大跌幅达 73%。该指数包含 6 家大型地产公司，包括万科、华润与保利等。

报告指出，2020 至 2024 年间，该板块连续五年负成长，2023 年更惨跌 31.75%。此外，股息殖利率虽近 3%，但整体本益比 (P/E) 为负数，股价净值比 (P/B) 仅 0.62，反映出市场对房企前景较为悲观。

房产板块波动率极高、夏普比率 (Sharpe Ratio) 为负，代表其报酬不足以补偿风险，从量化数据上已失去「投资」属性。这不只是短期压力，而是结构性衰退的征兆。

(贝莱德不玩了？七折贱卖上海最后一间商办，预备全面退出中国房地产市场)

台湾现况：租金低、房价高

若将视角拉回台湾，同样面临房市资金错误配置的问题。根据内政部统计，台湾平均房价所得比已达 9.6 倍 (台北市超过 15 倍)，远高于国际合理水准 (2 至 3 倍)，显示年轻人买房门槛极高。

此外，租金报酬率仅约 1.5% 至 2%。换言之，租屋者仅需付出不到房价 2% 的成本，就能享有相同空间与生活条件。

再者，政府打房政策日渐不利买方，随着房地合一税、囤房税与空屋税等措施逐步落地，其转手成本高、自住房几乎无现金流报酬的缺点也将浮现：

对于资金效率敏感的年轻人而言，租屋不仅经济压力小，更让资金能够灵活投向其他较高报酬的市场如股市或加密领域。

在高房价且低报酬的现状下，买房对许多人而言已不再是财务目标，而是高成本的消费行为。

从币圈逻辑看房市，买房等于负债吗？

对币圈投资人而言，资产的流动性、收益率与风险控管远比「安全感」或传统价值观更重要。从这样的逻辑出发，房地产确实正逐渐失去「投资」的实质属性，转而成为一种高成本且低报酬的负债配置。

笔者认为，买不买房或许从来都不该只看人生阶段，而是得先问自己对于买房的用途、定义与人生追求。

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